부동산 양도세 세율 적용 및 비과세 조건

부동산 양도세 세율 적용과 비과세 조건 및 장기보유특별공제에 대해 알아보겠습니다. 정권이 바뀌면서 부동산 정책에 변화가 생겼습니다. 그중에 양도세의 변경된 부분과 양도세의 기본 개념, 장기보유특별공제에 대해 알아보겠습니다.

 

 

양도세(양도소득세)란?

- 개인이 부동산을 매도할 때 내는 세금입니다. 

- 상속으로 인해 생긴 부동산에도 양도세가 부과됩니다.

※ 양도소득세(국세청 자료 기준)
- 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

 

양도세 계산법

- 양도소득과세표준에 세율을 곱해서 납부액을 계산하기 때문에 양도소득과세표준을 먼저 구해야 합니다.

 

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양도세의 세율 적용

1. 부동산 단기 양도세율

- 2년 미만 보유했을 때 2021년 6월 이후로 주택의 양도세율이 엄청나게 높아졌습니다.

구분		주택 외 부동산 (상가, 토지)	주택·조합원 입주권
			기존	21년 6월 이후
보유기간	1년 미만	50%	40%	70%
	2년 미만	40%	기본 세율	60%

 

2. 부동산 양도세 기본 세율(일반 세율)

- 2년 이상일 때는 기본 세율에 따릅니다. 

주택 보유기간	과세표준액(원)	세율	누진공제액
2년 이상	1,200만 원 이하	6%	-
	1,200만 초과~4,600만 이하	15%	108만
	4,600만 초과~8,800만 이하	24%	522만
	8,800만 초과~1.5억 이하	35%	1,490만
	1.5억 초과~3억 이하	38%	1,940만
	3억 초과~5억 이하	40%	2,540만
	5억 초과~10억 이하	42%	3,540만
	10억 초과	45%	5,040만

 

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조정대상지역 여부에 따른 양도세

- 다주택자의 경우 매도 주택에 따라 세금이 달라집니다.

1. 비조정대상 지역의 경우

- 비조정 대상 지역의 주택을 매도할 때 1 주택자, 다주택자 상관없이 일반 세율을 적용합니다.

2. 조정대상 지역의 경우

- 조정 대상 지역의 주택을 매도할 때 2 주택자는 20%, 3 주택자는 30%의 중과세율이 붙습니다.

→ 2022년 5월 10일 기준으로 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간(22.5.10~23.5.9 내 양도분) 한시적으로 배제합니다. 다주택자는 2년 이상 보유한 주택을 매도 시 중과세를 부담하지 않게 되었습니다.

 

양도세 중과 한시 배제 더 보기

 

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1세대 1 주택 양도세 비과세 조건

1. 9억 이하

- 2년 보유했을 때 비과세가 원칙이나 취득 당시에 조정 대상 지역이었다면(2017.8.3 이후 조정 대상 지역 내 신규로 주택을 취득했을 때) 2년 거주해야 비과세 받을 수 있습니다.

- 만약 취득 당시에 비조정 대상 지역이었으나 현재 조정 대상 지역으로 지정되었다면 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날짜)에 따라 달라집니다. 계약 당시에 비조정 대상 지역이었으나 잔금일에 조정 대상 지역이 되었다면, 계약 시점에 무주택자의 경우 종전 규정을 준용해 줍니다. 즉, 계약 당시 1 주택자였다면 2년 거주 요건을 채워야 비과세 받을 수 있습니다.

2. 9억 이상

- 9억 초과 금액은 안분 계산합니다. '양도차익 X(양도가액-9억)/양도가액'에 따라 양도소득세에 대한 과표 세율에 맞춰서 양도소득세 금액이 나옵니다.

 

일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택(9억 이하)

- A주택을 매수하고 1년 이상이 지난 후에 B주택을 매수했을 때 3년 이내 A주택을 매도하면, 실질적으로 1세대 2 주택이지만 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 있는 제도입니다. 

- 계약 당시에 비조정 대상 지역이었으나 잔금일에 조정 대상 지역이 되었다면 종전 규정을 준용해 줍니다. 즉, 3년 이내 A주택을 매도하면 됩니다.

- 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 주택을 취득했을 때는, 2년 이내 A 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

- 2019년 12월 17일 이후 조정대상 지역 내 신규 주택을 취득했을 때는, 1년 이내 A 주택을 매도하고 1년 이내 B주택에 전입해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

→ 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 2년 이내 A주택을 매도하면 되는 것으로 기준이 완화되었고, B주택 전입 요건은 없어졌습니다.

 

마이너스통장 발급대상

 

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👉 신한은행 마이너스통장

👉 우리은행 마이너스통장

 

장기보유특별공제

- 장기보유특별공제는 3년 이상 보유했을 때 혜택이 적용됩니다.

1. 1 주택자가 장기보유특별공제 비율

- 2021년 1월 1일 이후 양도 기준입니다. 1년 단위로 4%씩 높아집니다.

보유기간	공제율	실거주 기간	공제율
2년 이상	-	2년 이상	8%
3년 이상	12%	3년 이상	12%
4년 이상	16%	4년 이상	16%
5년 이상	20%	5년 이상	20%
6년 이상	24%	6년 이상	24%
7년 이상	28%	7년 이상	28%
8년 이상	32%	8년 이상	32%
9년 이상	36%	9년 이상	36%
10년 이상	40%	10년 이상	40%

- 예를 들어 10년 동안 보유하고 5년 동안 거주했다면 70%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

2. 다주택자 장기보유특별공제 비율

- 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도 기준입니다. 1년 단위로 2%씩 높아집니다.

보유 기간	공제율	보유 기간	공제율
2년 이상	-	11년 이상	22%
3년 이상	6%	12년 이상	24%
4년 이상	8%	13년 이상	26%
5년 이상	10%	14년 이상	28%
6년 이상	12%	15년 이상	30%
7년 이상	14%
8년 이상	16%
9년 이상	18%
10년 이상	20%

 

이상으로 부동산 양도세에 대해 알아보았습니다. 세금 계산이 복잡해 보이지만 한 번만 공부해보면 그리 어렵지 않다는 것을 알 수 있을 겁니다. 

 

 

 

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